El Fideicomiso como instrumento financiero

En el mercado financiero dominicano, desde hace un tiempo ha surgido una figura que viene a dar una nueva visión sobre la forma en que los consumidores de productos financieros pueden obtener recursos.

Se conoce como Fideicomiso, al “acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley.

“El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario”.

El fideicomiso puede ser constituido sobre bienes y derechos de cualquier naturaleza, sean estos muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, determinados o determinables en cuanto a su especie, salvo aquellos derechos que, conforme a la ley, sean estrictamente personales de su titular.

Podrán añadirse bienes al fideicomiso después de su creación, ya sea por el fideicomitente o, sujeto a las condiciones establecidas por la Ley 189-11 de Fideicomiso y Desarrollo Inmobiliario, por un tercero, siempre que cuente con la aceptación del fiduciario.

En nuestro país, tenemos de reciente creación la Ley 189-11 de Fideicomiso para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y de Valores, la cual como indica, busca atenuar el alto déficit habitacional, existente en el mercado dominicano.

Para esto, la ley ha creado una serie de beneficios para los desarrolladores de viviendas y para los adquirientes de viviendas.

En este trabajo, nos enfocaremos en destacar las facilidades que la ley ofrece para los adquirientes de viviendas consideradas de bajo costo.

Facilidades y Procedimiento para acceder a financiamiento de viviendas de bajo costo.

  1. Los potenciales compradores de la vivienda deben identificar el proyecto que aplique como vivienda de bajo costo.

Las viviendas denominadas de bajo costo, su precio tope es de RD$2, 400,000.00, establecido mediante decreto No. 268-15

  1. Luego dirigirse a Catastro Nacional para solicitar certificación de No Propiedad.
  2. Obtenida la certificación, procede a firmar un contrato de promesa de venta con la empresa que desarrolla el proyecto.

En ese contrato de promesa de venta, el adquiriente debe hacer la separación de la vivienda con RD$10,000.00 o RD$15,000, para luego completar el inicial en el tiempo que lo estipule el contrato.

  1. Dirigirse a la entidad bancaria con la cual hará el financiamiento y que la misma, se encuentre dentro de las entidades financieras que participan en el financiamiento de viviendas de bajo costo.

El banco con el cual se realizará el financiamiento, tomará en consideración los ingresos conjuntos de la pareja, para hacer la evaluación crediticia con el objetivo de otorgar el préstamo.

La cuota del préstamo, dependerá del precio de venta de la vivienda y el capital a financiar. La cuota suele oscilar entre los RD$9,000.00 a RD$12,000.00 pesos mensuales.

La tasa de interés que se maneja para estos tipos de viviendas es de un 9% fijo,  con un plazo de 20 años para financiar.

  1. Para aplicar al Bono Vivienda que otorga el Gobierno Dominicano vía la Dirección General de Impuestos Internos, como incentivo a las familias para la adquisición de una vivienda de bajo costo, las personas deben agotar una serie de pasos descritos en el siguiente instructivo: http://dgii.gov.do/informacionTributaria/publicaciones/avisosInformativos/Documents/14-13.pdf

El bono vivienda puede utilizarse para completar el inicial de la vivienda o como abono al capital financiado por los adquirientes.